Immobilier d’entreprise : ces taxes qui touchent les bureaux, commerces et entrepôts

En Île-de-France, un local commercial de 3 000 m² est automatiquement taxé. À Rouen, une friche de 800 m² inoccupée depuis deux ans est soumise à un impôt local. Ces dispositifs s’ajoutent à une fiscalité déjà dense sur les bureaux, les entrepôts et les parkings. Entre les taxes nationales obligatoires et les initiatives communales ciblées, la pression fiscale sur les locaux d’activité s’intensifie.  

La taxe annuelle sur les bureaux, quels sont les biens concernés ?  

L’État prélève une taxe spécifique sur certains locaux à usage professionnel situés en Île-de-France, dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes. Cette taxe, appelée taxe annuelle sur les bureaux (TSB), s’applique automatiquement lorsque les surfaces dépassent certains seuils :  

• bureaux de surface supérieure à 100 m² ; 

• locaux commerciaux : au-delà de 2 500 m² ; 

• locaux de stockage de plus de 5 000 m² ; 

• parkings dépassant les 500 m².  

La taxe s’applique selon la localisation du bien, sa nature et sa superficie. Elle est due chaque année, par le propriétaire, au 1er janvier. 

Le tarif varie selon la zone géographique et le type de local. Par exemple, dans le centre de Paris, un bureau peut être taxé à plus de 20 €/m² alors qu’il ne dépassera pas les 1 €/m² dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes.  

Taxes locales : des communes en action face aux locaux vacants ou sous-exploités 

Face à la multiplication des vitrines vides, certaines communes mettent en place des dispositifs spéciaux comme la taxe sur les friches commerciales, votée cette année à Saint-Dié dans les Vosges.  

La taxe sur les friches commerciales  

Ce dispositif, facultatif, repose sur l’article 1530 du Code général des impôts. Un local commercial ou professionnel vacant depuis au moins deux ans peut être concerné. 

La taxe est décidée par délibération d’une commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale. Le taux appliqué est progressif : 10 % la première année, 15 % la deuxième, puis 20 % à partir de la troisième. 

À Rouen, cette taxe a été adoptée pour réagir à la hausse continue des locaux inoccupés dans le centre-ville. À Saint-Dié-des-Vosges, l’agglomération a voté une taxe équivalente ciblant les cellules fermées en périphérie comme en cœur de ville. 

Une taxe foncière sur les loyers excessifs  

À Argenton-sur-Creuse, dans l’Indre, le conseil municipal a instauré en 2025 une taxe sur les loyers excessifs. L’objectif : contraindre les propriétaires à réviser leurs loyers et ainsi réduire les freins à l’installation.  

De plus en plus de communes utilisent ainsi la fiscalité pour favoriser le retour à l’activité des espaces commerciaux délaissés. 

Comment éviter ou réduire la taxation selon le type de local ?

Avec deux cellules commerciales de 1 300 m², chacune échappe à la TSB. Mais si elles sont réunies sans séparation fonctionnelle claire, l’administration peut les considérer comme un local unique de 2 600 m². En cas d’extension ou de réaménagement, il est donc essentiel d’évaluer l’impact fiscal de toute modification. 

Par ailleurs, quand l’activité n’occupe plus toute la surface disponible, la sous-location autorisée permet de réduire la vacance sans sortir du cadre réglementaire.  

Un local commercial peu actif peut ainsi accueillir un partenaire, une marque en phase de test, ou une activité complémentaire, via un contrat sécurisé. Cela suffit à éviter la qualification de friche dans les communes qui taxent la vacance longue. 

D’autres projets immobiliers cherchent à densifier les usages pour neutraliser les périodes creuses. Cela peut passer par le coworking, les boutiques partagées, ou les occupations tournantes. Ce modèle intéresse notamment les villes moyennes qui appliquent une fiscalité incitative sur les cellules vacantes.